Weniger Steuern, mehr Cashflow - durch höhere Abschreibung Ihrer Immobilie

Mit der Ehegattenschaukel ist es möglich, neues und erhöhtes Abschreibungspotenzial zu schaffen und dadurch Steuern zu sparen. Dafür müssen Ehepartner lediglich über eine vermietete Immobilie verfügen. Wir erklären Ihnen, wie genau die Ehegattenschaukel funktioniert und für wen sie sich lohnt. Das Wichtigste zur Ehegattenschaukel im Überblick: Verheiratete Paare genießen in Deutschland diverse Steuervorteile. Die Ehegattenschaukel gehört zu den beliebtesten Modellen der Steuergestaltung hierzulande. Sie ist für Ehepaare interessant, die über mindestens eine vermietete Immobilie verfügen. Mit dem Steuertrick nutzen sie neben den steuerlichen Ehevorteilen zugleich die Wertsteigerungen am Immobilienmarkt aus. Was ist die Ehegattenschaukel? Der Terminus “Ehegattenschaukel” bezieht sich auf die rechtliche Bezeichnung für eine steuerliche Praxis, bei der Ehepartner Vermögenswerte untereinander austauschen, um steuerliche Vorteile im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist gemäß § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu erzielen. Die Ehegattenschaukel ist ein Steuersparmodell, das auf der Vermögensübertragung unter Ehegatten beruht. Der eine Ehepartner verkauft die sich in seinem Eigentum befindliche Immobilie, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet wird, an den anderen Ehepartner. Achtung: Die Ehegattenschaukel ist nicht mit der Güterstandsschaukel zu verwechseln, die eine Alternative zur Schenkung mit Schenkungssteuer darstellt. Übrigens ist der Begriff der Ehegattenschaukel kein steuerlicher Begriff, sondern im Volksmund entstanden. Er beschreibt lediglich, dass sich Ehegatten – oder auch andere Verwandte in erster Linie (siehe unten) – die gegebenen Steuergesetze zunutze machen. Wie funktioniert die Ehegattenschaukel? So wird geschaukelt! Ein Ehepartner ist privater Eigentümer einer Immobilie, die er nicht selbst nutzt, sondern vermietet. Nach einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren verkauft er diese Immobilie zu einem ortsüblichen Preis an seinen Ehepartner. Die Haltedauer von zehn Jahren gewährleistet, dass bei diesem Vermögensübertrag keine Spekulationssteuer fällig wird. Zudem fällt bei Verträgen unter Ehegatten keine Grunderwerbsteuer an. Der Ehegatte, der die Immobilie erwirbt, schreibt diese während der vom Baujahr abhängigen Nutzungsdauer erneut regulär ab, wobei nun durch den höheren Kaufpreis ein höherer Abschreibungsbetrag zustande kommt. Dieses Prozedere kann theoretisch beliebig oft wiederholt werden, wodurch die Ehegattenschaukel in Bewegung kommt. Die Immobilie wird in regelmäßigen Abständen von idealerweise zehn Jahren zwischen den Ehepartnern verkauft („geschaukelt“). Vorausgesetzt, die Wertentwicklung der Immobilie, die über ein Gutachten analysiert und nachgewiesen werden kann, fällt ausreichend positiv aus. Denn der Verkaufsprozess zwischen den Ehegatten muss wie bei jedem anderen Veräußerungsgeschäft ablaufen. Das heißt, der Verkaufspreis muss eine ortsübliche Höhe aufweisen – schon allein, um nach dem Kauf von der erhöhten Abschreibung profitieren zu können. Es muss ein notariell beurkundeter Kaufvertrag geschlossen werden, was zu entsprechenden Notarkosten führt, die jedoch im Rahmen der Anschaffungskosten wiederum abgeschrieben werden dürfen und sich schnell amortisieren. Schon gewusst? Nutzungsdauer.com wurde von Steuerprofi Martin Richter empfohlen! Welchen Vorteil hat die Ehegattenschaukel? Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes in Deutschland unterliegen viele Immobilien einer deutlichen Wertsteigerung. Sie sind also bereits einige Jahre nach dem Erwerb oder Bau mehr wert als die eigentlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die jährliche Abschreibung für das vermietete Gebäude basiert jedoch stets auf den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Anpassungen sind selbst bei massiven Wertsteigerungen nicht vorgesehen. Abschreibungsvolumen anheben oder neu schaffen Wenn jedoch eine Immobilie gekauft wird, beginnt der Abschreibungszeitraum stets von vorne. Ganz gleich, wie alt die Immobilie ist oder wie viel die Vorbesitzer bereits abgeschrieben haben. Die Ehegattenschaukel macht sich unter anderem diesen Fakt zunutze. Indem sich die Ehepartner die Immobilie untereinander verkaufen, wird neues Abschreibungspotenzial, das sich aus der Wertsteigerung ergibt, realisiert. Der jährliche Abschreibungsbetrag steigt, wodurch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sinken. Letztlich wird weniger Einkommen generiert, was bei den steuerlich gemeinsam veranlagten Ehegatten zu einer geringeren Einkommensteuer führt. Gleichzeitig erhöht sich der Cashflow des Vermietungsobjekts. Da die Einkünfte bei zusammen veranlagten Ehegatten für die Besteuerung zusammengerechnet werden, profitieren besonders die Ehepartner, bei denen der eine durch den Kauf und die Abschreibung der Immobilie negative Einkünfte erzielt, während der andere im positiven Bereich bleibt. Ein Ehepartner also deutlich mehr verdient als der andere. Besonders lukrativ ist die Ehegattenschaukel bei Immobilien, die sich schon lange im Familienbesitz befinden und die bereits abgeschrieben sind. Durch den Verkauf an den Ehepartner wird ein neuer, dauerhafter Abschreibungsposten geschaffen, der langfristig die Steuerschuld mindert. Fremdfinanzierung nutzen Gleichzeitig kann der Verkauf der Immobilie unter den Ehegatten dafür genutzt werden, um frisches Geld von der Bank zu bekommen. So können günstige Zinsniveaus beispielsweise ausgenutzt werden, um ältere und teurere Darlehen abzulösen. Dafür nimmt der kaufende Ehegatte einen Kredit auf, mit dem er den Kaufpreis an den verkaufenden Ehegatten bezahlt. Dieser nutzt das Geld entweder zur Ablöse des Altdarlehen oder um neue Immobilien zu erwerben. Werbungskosten nutzen Da auch die Zinsen für einen Immobilienkredit als Werbungskosten angesetzt werden dürfen, kann es lukrativ sein, wenn die Ehegatten sich untereinander einen Privatkredit geben, mit dem der Kauf vollständig oder –in Ergänzung zum Bankdarlehen – teilweise abgewickelt wird. Dieses Vorgehen wiederum ist besonders interessant in Zeiten höherer Zinsen. Beispielrechnung für die Ehegattenschaukel Ehepartner A hat vor zehn Jahren eine Immobilie (Baujahr 1965) für 100.000 Euro erworben. Aufgrund der A-Lage des Objekts haben sich die Mieteinnahmen und der Verkehrswertverdoppelt. Ehepartner A verkauft die Immobilie zum aktuellen Marktwert von 200.000 Euro an Ehepartner B. Für Ehepartner B beginnt die Abschreibung von Neuem und hat sich mit dem Wert der Immobilie verdoppelt. Er kann nun ca. 2.000 Euro statt nur 1.000 Euro pro Jahr abschreiben. Um die Immobilie bezahlen zu können, hat Ehegatte A dem Ehegatten B außerdem ein Ehegatten-Darlehen in Höhe von 200.000 Euro zu sieben Prozent Zinsen pro Jahr gewährt. Was zunächst sehr hoch erscheint und als Missbrauch der Gestaltungsmöglichkeit ausgelegt werden könnte (siehe unten), ist tatsächlich ein fremdübliches Darlehen. Fremdüblich heißt, dass es sich um Darlehenskonditionen handelt, die auch ein fremder Dritter, der nicht mit dem Darlehensgeber verbunden ist, bekommen würde. Die sieben Prozent sind deshalb fremdüblich oder sogar noch günstig, weil der Darlehensgeber nicht im Grundbuch steht und somit keine Sicherheit für den Fall hat, dass das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Außerdem handelt es sich um ein endfälliges Darlehen, bei welchem zehn Jahre lang lediglich die Zinsen gezahlt werden, bevor mit der Tilgung begonnen wird. Für so ein Darlehen, das beinahe einem Dispositionskredit nahekommt, verlangen Banken ähnliche oder sogar noch höhere Zinsen. Es ist ratsam,

Eigentümer einer Immobilie müssen hohe Steuern bezahlen – haben aber auch ein hohes Steuersparpotenzial. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Sparoptionen für Immobiliensteuern. Ob Eigentumswohnung oder Haus – die eigenen vier Wände oder eine vermietete Immobilie sind der Traum vieler Menschen. Sie geben Geborgenheit und finanzielle Sicherheit. Aber eine Immobilie ist auch ziemlich kostspielig. Einen nicht unerheblichen Teil der Kosten machen die Steuern aus. Der Staat fordert seinen Anteil beim Kauf, Unterhalt und Verkauf einer Immobilie. Doch so ärgerlich die Belastung durch diverse Steuern auch ist – sie bedeutet gleichzeitig, dass jeder Immobilieneigentümer ein erhebliches Optimierungspotenzial besitzt. Wer klug handelt, kann jede Menge Steuern sparen. Wir erklären Ihnen, wo und wie. Hinweis Ein großer Hebel zur Steueroptimierung ist die Optimierung der Restnutzungsdauer. Hier können Sie eine kostenfreie Ersteinschätzung vornehmen und dadurch Ihren Cashflow optimieren. Grunderwerbsteuer sparen – diese Optionen gibt es Wahl des Bundeslandes Wer eine Immobilie erwirbt, muss darauf Grunderwerbsteuer zahlen. Sie wird auf Basis des Kaufpreises berechnet und fällt in jedem Bundesland unterschiedlich hoch aus. Die Grundsteuer liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Dadurch, dass jedes Bundesland seinen Prozentsatz selbst festlegt, ergibt sich automatisch Einsparpotenzial. Zumindest für Kapitalanleger, die in erster Linie an einer guten Rendite interessiert sind. Sie können gezielt in einem Bundesland mit geringer Grunderwerbsteuer investieren. Für private Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum selbst bewohnen möchten oder nur einen kleinen Bestand haben, überwiegen meist emotionale Standortkriterien wie Heimatverbundenheit. Am günstigsten ist die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen sind mit 6,5 Prozent die Spitzenreiter. Beispielrechnung Ausgehend von einem Kaufpreis in Höhe von 400.000 Euro zeigt sich das Einsparpotenzial bei der Grunderwerbsteuer. In Bayern würden dafür 14.000 Euro Steuern anfallen (400.000 * 0,035), während es in NRW mit 26.000 Euro (400.000 * 0,065) fast doppelt so viel ist. Je höher der Kaufpreis der Immobilie, desto größer das Sparpotenzial. Grunderwerbsteuer: Trennung von Grundstück und Bauwerk Sofern ein Neubau geplant ist, ist es in Bezug auf die Grundsteuer von Vorteil, die Anschaffungskosten für Grundstück und Gebäude zu trennen. Dann fällt die Grunderwerbsteuer unter Umständen nur für das Grundstück an und ist somit deutlich niedriger. Allerdings gibt es dabei einige Punkte zu beachten: Werden die genannten Aspekte nicht beachtet, kann es sein, dass das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswerk ausgeht und für die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer die Kosten für Grundstück und Bauwerk zusammenrechnet. Beispielrechnung Wenn sich die Gesamtkosten von 400.000 Euro für eine Immobilie in NRW aus 100.000 Euro für den Kauf des Grundstücks und 300.000 Euro für den Bau des neuen Gebäudes zusammensetzen, fallen bei Trennung nur noch 6.500 statt 26.000 Euro Grunderwerbsteuer an (100.000 * 0,065). Es ergibt sich ein Einsparpotenzial von 19.500 Euro. Bewegliche Ausstattungsmerkmale gesondert ausweisen Grunderwerbsteuer muss nur für die Immobilie gezahlt werden. Das ist die – wie der Name schon andeutet – Summe der nicht-mobilen (immobilen) Werte, also Grundstück und Gebäude. Dadurch ergibt sich häufig ein Einsparpotenzial für Bestandsimmobilien. Denn nicht selten werden bestimmte Ausstattungen mit gekauft: Einbauküche, Möbel, Gartenhäuschen, Sauna, Markise, etc. Auf diese beweglichen Gegenstände muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Oft werden sie jedoch in einer Kaufsumme zusammengefasst und auch entsprechend besteuert. Das kann verhindert werden, indem der Wert dieser beweglichen Güter im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen wird. In der Regel verlangt das zuständige Finanzamt Belege für diese Güter, wenn ihr Gesamtwert 15 Prozent vom Kaufpreis überschreitet. Bei einem fremdfinanzierten Kauf ist außerdem darauf zu achten, dass die von der kreditgebenden Bank angegebene Beleihungsgrenze der Immobilie nicht überschritten wird. Beispielrechnung Werden aus dem 400.000 Euro Gesamtkaufpreis die Einbauküche im Wert von 20.000 Euro sowie weitere Mobiliar in Höhe von 12.000 Euro herausgerechnet, reduziert sich die Grunderwerbsteuer in NRW von 26.000 auf nur noch 23.920 Euro (400.000 – 20.000 – 12.000 = 368.000 * 0,065). Die Schwelle von 15 Prozent wird nicht überschritten. Keine Grundsteuer unter Verwandten gerader Linie Gar keine Grunderwerbsteuer ist beim Verkauf in gerader Verwandtschaftslinie zu zahlen. Also wenn an Ehepartner, Kinder oder Eltern verkauft wird. Das gilt auch für adoptierte Kinder und die Ehepartner der in gerader Linie verwandten Familienmitglieder (z. B. Schwiegersohn). Steuern sparen als Vermieter Das Steuersparpotenzial bei selbstbewohnten Immobilien ist sehr gering. Vermieter hingegen können beinahe alle Kosten, die für die vermietete Immobilie anfallen, von der Steuer absetzen. Wenn nicht direkt über die eigene Steuererklärung, dann häufig über die Umlage auf die Mieter. Der Grund: Sie generieren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Aus diesem Grund dürfen Vermieter auch die Anschaffungskosten (Kaufpreis oder Baukosten) der Immobilie abschreiben. Zwar nicht auf einen Schlag, aber über einen gewissen Zeitraum, die sogenannte Nutzungsdauer der Immobilie. Grundlage für maximale AfA: Bemessungsgrundlage steigern durch gutachterliche Kaufpreisaufteilung Abgeschrieben werden darf nur das Gebäude, nicht das Grundstück, auf dem es steht. Dieser Regelung liegt die Annahme zugrunde, dass sich Grund und Boden nicht abnutzen. Ein Bauwerk hingegen schon. Es verliert – auch wenn es ab und zu saniert und modernisiert wird – kontinuierlich an Wert und ist irgendwann unbewohnbar. Also wertlos für den Vermieter. Um ein Haus oder eine Wohnung abschreiben zu können, muss folglich immer erst der Wert des Grundstücks bzw. Grundstücksanteils vom Kaufpreis abgezogen werden. Je höher der Gebäudewert am Kaufpreis, desto höher die später für viele Jahre geltende AfA. Weil sie die zu zahlende Steuer mindert, hat das Finanzamt ein Interesse daran, dass der Gebäudeanteil so niedrig wie möglich ist. Vermieter hingegen profitieren von einem niedrigen Grundstücksanteil. Um bestmöglich von der Abschreibung zu profitieren, sollten Immobilieneigentümer die Kaufpreisaufteilung niemals dem Finanzamt überlassen. Stattdessen sollte idealerweise bereits vor Unterschrift des notariellen Kaufvertrags ein zertifizierter Gutachter beauftragt werden, der die Kaufpreisaufteilung unabhängig vornimmt. Die von ihm im Gutachten genannten Werte sollten dann direkt im Kaufvertrag festgeschrieben werden. So ersparen sich Käufer langwierige Diskussionen über die Werteverteilung. Abschreibung optimieren durch Gutachten zur Restnutzungsdauer Die Absetzung für Abnutzung (AfA), wie die Abschreibung korrekt heißt, bemisst sich unter anderem anhand des Baujahrs der Immobilie. Mit einem AfA-Rechner kann die Abschreibung berechnet werden. Nicht selten ist die tatsächliche Restnutzungsdauer geringer, als es der Gesetzgeber bei der pauschalen Vorgabe der Nutzungsdauer annimmt. Das heißt: Die gekaufte Immobilie kann